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勒泰的能力自信:用优质基因对冲外界环境的不确定性

2020年07月07日 18:14
来源:凤凰网房产·优生活

高瞻远瞩的公司恪守着自己的企业基因,始终会保持稳健的步伐,用自己的超级确定性对冲外界环境的不确定性。优秀的基因为企业植入了发达的“根系”,拥有庞大根系的企业,飓风是撼不动的。

作为扎根商业市场22年,先后在华北多地布局,并曾在美国、加拿大等地落子的勒泰,是在中国经济高速发展的20年间发展起来的一家商业资产运营商。勒泰成立那一年,腾讯、京东、华夏幸福等新生企业在大江南北遍地开花,中国商界的星空群星闪耀。

一个经得住考验的企业,不论逆风还是顺风,都应从容不迫。尤其是在顺风时,就已具备逆势生长的能力。

众所周知,目前,加之疫情突发,外界环境表现不妙。虽然市场有堪忧之处,但是勒泰仍在淡定地按照自己的发展节奏,按部就班完成着顶层战略问题的系统性规划,在业务战略和组织发展战略等方面进行着迭代更新。

勒泰的淡定,源于核心业务的潜力:2019年,勒泰旗下一个单体项目年销售额可达到18亿,客流总数近半亿。对于勒泰布局的二线城市来说,堪称为人气之王,其投资和财务的综合表现甚至可比一线同类项目,业内专家组考察时曾发自肺腑而言“市民的幸福指数高,勒泰中心绝对功不可没。”。勒泰旗下开业项目均有出色的商业表现,在市场堪忧的情况下,保持着稳定的客流增长、投资回报率也逐年攀升。

探本溯源,勒泰有自己的坚守和原则,那就是对于基因的恪守。也正因如此,勒泰可以承受住市场的潜在动荡。

常有从业人员抱怨中国购物商场过剩,事实却恰恰相反。同质化的商场泛滥,但勒泰相信与己无关。“连锁不复制”,是勒泰的设计理念,走差异化路线,填补二三线城市中高端消费群体需求空白,不仅与市场同类产品避免同质化,勒泰谱系的产品也各有千秋。

勒泰自始至终都在坚持的:优秀的位置;精益求精的前瞻性设计;高端丰富的品牌业态;与城市发展命脉的结合。这是勒泰产品的基因。

优秀的位置。在城市的选择中,勒泰并不限定在几线城市去发展,而是因地制宜,进不进那个城市取决于有没有合适的位置。

合适的位置有两个选项:一是在一个城市的核心位置;二是城市发展新中心。因为核心位置可以辐射到更大范围的客群;而城市发展新中心将有机会塑造一个新的核心位置。

不同于大多数购物中心所追求的,必须要是成熟地段。勒泰把城市发展新中心作为选项,不甘仅仅作为城市发展的“添彩者”,也要作为区域发展的引领者,这是一个企业应担的社会责任;社会责任之外,是对投资人负责的相耦合。

勒泰旗下项目唐山远洋城就选址于城市发展新中心,项目建成后,所在区域由城市边缘位置直接升级为城市核心位置,周边新开住宅由7个突破到20个,商圈覆盖人口80万。自项目投入运营,每三年实现一次跨越式发展,投资回报率始终处于同类产品前列。

精益求精的前瞻性设计。勒泰自比为“工匠”,对每一个产品精雕细琢,确保每一个投入运营的项目可以持续稳定盈利,随着新品迭出可以通过升级改造始终引流消费潮流。勒泰保持着对产品的精益求精,仅在国内慢工细活打造出4个城市商业综合体。石家庄勒泰中心是勒泰经过8次易稿,历经10年打磨孕育出来的产品,一经面世,成为全城购物的首选地乃至全国业内人观摩的对象,产品开发运营前期的精益求精与其后期亮眼业绩表现密不可分;唐山远洋城已运营近15年,经过不断升级改造,目前无论从外观还是内部陈设来说都如同近期新建购物中心,堪为当地购物中心的典范。

勒泰旗下项目——唐山远洋城(现已运营15年)

高端丰富的品牌业态。勒泰产品的差异化重点体现在品牌业态的布局。像很多具备零售经验的商业资产运营企业,勒泰在产品业态布局上有自己独特的零售思维,好比“城市花艺师”,对品牌业态进行有效的排列组合,在保障入驻品牌发挥最大效应的同时,保障勒泰的租金收益。

此外,勒泰注重以“资产管理”的方式,强化对品牌的汰换更新,品牌就像人一样,有集群效应,高端品牌在低端商场会显得极为另类,同样,低端品牌在高端商场也会不自在。勒泰项目为城市中高端人群定制,引进品牌也秉持着自己的原则,需为亮眼的国内外优质品牌,尤其注重引进可以填补城市空白的高端体验式业态。高端品牌的组合与购物中心设计、品牌优势的呼应,有助于提升商品的利润边际,边际利润提升后商户的付租能力将大大加强,消费者的购物体验也会大大提升,购物中心的“人、货、场”生态链才能达到最佳平衡状态。

与城市发展命脉的结合。入驻一座城市之前,先要考虑这座城市的发展大纲,如果城市发展大纲与勒泰商业理念不相符,勒泰绝不会勉为其难。不会100个产品都是1个模样,勒泰做的每个项目都与当地文化特色相结合,“闻味”城市,确保产品出来可以为城市艺术品,更是当地居民热衷的产品。

高端品牌集中于一线城市,二三线城市专做高端品牌的购物中心少之又少。随着中国经济的发展,中产消费人群崛起,二三线城市人群对高端品牌的追求更甚,常常会驱车前往一线城市购物。勒泰早早意识到了这一点,把中高端购物中心搬到二三线城市。常有人担心如果消费力跟不上,商场的盈利能力如何来保障。对于一线城市来说,高端品牌业态呈饱和状态,市场新生容量有限。优秀的二三线城市,无论从市场容量、购买能力还是市场需求都有绝佳的投资价值。

勒泰购物中心内景

另辟蹊径,避免与同类企业激烈地拼争大蛋糕;着眼于二三线城市中高端人群这类细分人群,勒泰所享有的蛋糕面积更大,也因捷足先登,勒泰已培育出大量的细分人群。如果没有大量的忠粉和新粉,在一个300多万人口规模的中型城市,是很难做到年近半亿的客流。

产品基因使勒泰在应对行业恶劣环境时所受影响甚微。这几项基因的存在,使勒泰产品成为可塑性极强的项目。前瞻性的视角让勒泰产品始终位于所在城市的“头牌”位置,可以与之媲美的购物中心在同一城市寥寥无几。“哪怕是若干年以后,我们也会对我们的项目保持十分的自信,并非我们自信如今的项目在若干年的市场仍会独占区域市场的鳌头,而是我们在产品打造的同时已经规划好了产品升级空间,可以随时经过升级改造便可焕然一新,不断持续优化更新。”勒泰掌门人杨龙飞曾言。

对于每一个投资决策,勒泰谨而慎之,避免因仓促决定“只顾救火”而影响长远发展。勒泰始终坚持维护利益相关者、股东的长远利益,不因暂时的行业环境动荡改变企业的“初衷”和“根本”。

想要更好地避风遮雨,就要在晴天修房顶。深植根本之外,勒泰也在顺应时代发展进行着自身升级。从管理提升的维度,勒泰将橄榄枝投向天南地北优秀的职业经理人,广罗行业内外的新鲜血液优化着组织的循环系统,强大着组织的防御体系,同时,借助外脑,与德勤、微软等顶尖企业通过在战略、管理、智慧方面的结盟,让勒泰具备更为优秀的发展能力。

因此,“万事俱备”的勒泰从来没有害怕过市场大环境带来的冲击,有能力、有信心应对正常的市场、经济波动。曾有人疑虑勒泰存在负债问题,恐会带来危机。勒泰作为规模已达到300亿的重资产运营企业,一次性投入大,投资回报周期长,更需大量资金去满足其对于价值实现的要求。负债就是阿基米德撬动地球的杠杆,把它维持在合理的水平,它就是安全有利的武器。企业合理地利用债务,才能将经营利润最大化,才能给投资人带来更大的回报。勒泰有稳定的净利润,且业务稳定健康,适合长线投资,对短期负债并不恐慌。

诚如勒泰集团曾在年报中所提及:“一如既往,本集团将持续关注质量、运营和服务,关注承诺兑现,关注过程管控,关注可持续发展。”勒泰不会拿自己和竞争对手去比较,只会和自己去比较,今天的勒泰一定比昨天的好,明天的勒泰也一定比今天的好。勒泰的基因模式也不会轻易地被复制,20多年的经验沉淀使勒泰不同于任何一家行业内的商业地产商。作为商业地产领域的中流砥柱,勒泰正在用自身的文化、优质的产品去改变城市生活,坚定不移地走可持续发展之路。

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